Cảnh giác với tình trạng mua bán nền tại các dự án khu dân cư khi dự án mới chỉ nằm trên bản vẽ

Người dân cần tìm hiểu kỹ pháp lý trước khi giao tiền, tránh trở thành nạn nhân của các hoạt động huy động vốn, mua bán bất động sản trái quy định

- Thời gian qua, hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản, đặc biệt là việc mua bán đất nền tại các khu dân cư, khu đô thị, dự án nhà ở có dấu hiệu diễn biến phức tạp. Đáng chú ý, trên thực tế có trường hợp dự án mới đang trong quá trình đề xuất, nghiên cứu, lập quy hoạch hoặc chưa hoàn thiện đầy đủ các thủ tục pháp lý nhưng đã được giới thiệu, quảng cáo, nhận đặt cọc, giữ chỗ, huy động tiền của người dân dưới nhiều hình thức.

- Các đối tượng môi giới, tổ chức kinh doanh bất động sản có thể sử dụng những lời quảng cáo hấp dẫn như: “đất nền dự án”, “suất nội bộ”, “giữ chỗ ưu tiên”, “đặt cọc giữ nền”, “mua sớm giá gốc”, “sắp mở bán”, “sắp ra sổ”... để tạo tâm lý khan hiếm, thúc đẩy khách hàng nhanh chóng xuống tiền.

- Trong một số trường hợp, khách hàng được cung cấp bản vẽ tổng mặt bằng, phối cảnh dự án, sơ đồ phân lô hoặc các tài liệu giới thiệu dự án. Tuy nhiên, việc một khu đất đã được lập bản vẽ, phối cảnh hoặc được giới thiệu trên thị trường không đồng nghĩa với việc dự án đã đủ điều kiện để đưa bất động sản vào kinh doanh hoặc được phép huy động vốn, nhận tiền của khách hàng.

Đừng để “bản vẽ đẹp” trở thành căn cứ để xuống tiền

- Người dân cần đặc biệt thận trọng đối với những dự án mà chủ đầu tư hoặc môi giới chưa chứng minh được đầy đủ tình trạng pháp lý.

- Một khu đất có thể đang trong quá trình xin chủ trương đầu tư, lập quy hoạch, thực hiện thủ tục đất đai, giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng... Trong thời gian này, thông tin về số lượng nền, vị trí, diện tích, giá bán, thời điểm bàn giao được giới thiệu cho khách hàng có thể chỉ là thông tin dự kiến.

Bản vẽ quy hoạch, sơ đồ phân lô hay phối cảnh dự án không phải là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cũng không phải căn cứ duy nhất chứng minh dự án đủ điều kiện bán cho người dân.

Đặc biệt, người dân cần cảnh giác khi được yêu cầu chuyển tiền dưới các hình thức như đặt cọc, giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng, hợp tác đầu tư, thỏa thuận góp vốn, phiếu đăng ký mua sản phẩm... trong khi dự án chưa hoàn tất các điều kiện pháp lý cần thiết.

Những dấu hiệu cần cảnh giác

Người dân nên thận trọng khi gặp một trong các dấu hiệu sau:

- Dự án chưa triển khai xây dựng thực tế nhưng đã được rao bán, nhận đặt cọc hoặc thu tiền giữ chỗ.

- Người giới thiệu không cung cấp được hồ sơ pháp lý rõ ràng của dự án.

- Chỉ cung cấp bản vẽ phối cảnh, sơ đồ phân lô hoặc “phiếu đăng ký” thay cho các tài liệu pháp lý cần thiết.

- Thúc giục khách hàng chuyển tiền ngay với lý do “sắp hết nền”, “chỉ còn vài suất”, “giá sẽ tăng sau vài ngày”.

- Tiền được yêu cầu chuyển vào tài khoản cá nhân hoặc tài khoản của đơn vị không phải chủ thể có quyền kinh doanh bất động sản theo quy định.

- Hợp đồng có nội dung không rõ ràng về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản, tiến độ thực hiện dự án, trách nhiệm của các bên và điều kiện hoàn trả tiền.

- Quảng cáo dự án có vị trí, diện tích, tiện ích, thời gian cấp giấy chứng nhận... nhưng không có tài liệu chính thức để kiểm chứng.

- Người môi giới né tránh hoặc không cho khách hàng kiểm tra thông tin tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Người dân cần làm gì trước khi giao tiền?

Để hạn chế nguy cơ thiệt hại về tài sản, người dân khi có nhu cầu mua đất nền, nhà ở hoặc bất động sản tại các dự án cần thực hiện nguyên tắc:

“Kiểm tra pháp lý trước – giao dịch sau – không xuống tiền chỉ dựa vào lời quảng cáo.”

Trước khi ký kết hoặc chuyển bất kỳ khoản tiền nào, cần chủ động tìm hiểu:

Một là, dự án có thật sự tồn tại và được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận hay không; ai là chủ đầu tư và chủ thể nào được quyền thực hiện dự án.

Hai là, tình trạng pháp lý của khu đất, mục đích sử dụng đất, quy hoạch, tiến độ thực hiện dự án và các thủ tục có liên quan.

Ba là, dự án đã đáp ứng đầy đủ các điều kiện để đưa sản phẩm bất động sản vào kinh doanh hoặc thực hiện hình thức huy động vốn tương ứng hay chưa.

Bốn là, kiểm tra trực tiếp thông tin tại cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền thay vì chỉ dựa vào thông tin do nhân viên môi giới, sàn giao dịch hoặc người giới thiệu cung cấp.

Năm là, đọc kỹ hợp đồng, xác định rõ chủ thể nhận tiền, mục đích sử dụng tiền, quyền và nghĩa vụ của các bên, điều kiện chấm dứt hợp đồng và trách nhiệm hoàn trả tiền nếu giao dịch không thực hiện được.

Đối với những trường hợp có dấu hiệu bất thường, người dân không nên vội vàng chuyển tiền hoặc ký các giấy tờ khi chưa hiểu rõ nội dung và tình trạng pháp lý của dự án.

Chủ động phòng ngừa, bảo vệ tài sản của chính mình

Thực tế cho thấy, khi phát sinh tranh chấp hoặc dự án không được triển khai như quảng cáo, việc thu hồi số tiền đã giao có thể gặp nhiều khó khăn, đặc biệt khi người mua đã chuyển tiền qua nhiều tài khoản hoặc ký các loại giấy tờ có nội dung không rõ ràng.

Vì vậy, mỗi người dân cần nâng cao ý thức tự bảo vệ tài sản; không chạy theo tâm lý đám đông, không vì những lời quảng cáo về “lợi nhuận cao”, “giá rẻ”, “mua trước sẽ có lời” mà bỏ qua việc kiểm tra pháp lý.

Không có bản vẽ nào thay thế được hồ sơ pháp lý. Không có lời quảng cáo nào thay thế được việc kiểm chứng thông tin. Và không nên giao số tiền lớn chỉ dựa trên cam kết của môi giới hoặc người giới thiệu.

Khi phát hiện tổ chức, cá nhân có dấu hiệu quảng cáo, nhận tiền, huy động vốn hoặc thực hiện giao dịch bất động sản có dấu hiệu vi phạm pháp luật, người dân cần lưu giữ các tài liệu, hợp đồng, phiếu thu, chứng từ chuyển tiền, nội dung quảng cáo, tin nhắn và các thông tin liên quan; đồng thời thông báo cho cơ quan Công an hoặc cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền để được tiếp nhận, hướng dẫn và xử lý theo quy định.

Cảnh giác từ đầu – kiểm tra pháp lý trước khi giao tiền – chủ động bảo vệ tài sản của chính mình là cách thiết thực nhất để phòng ngừa rủi ro trong giao dịch bất động sản.

Quốc Thắng